Участник Сколково

Высота — не панацея

Дата публикации: 06.11.2014

5 августа 2014

Южноуральская панорама


В Челябинской области набирает обороты интерес застройщиков к загородному жилью.

Активность застройщиков отмечают эксперты рынка. Покупательский спрос тоже растет: территория коттеджных поселков обособлена, что исключает появление посторонних, все соседи знакомы друг с другом, отсутствует оживленное движение автомобилей, а ценник на жилые «квадраты» существенно отличается от «городского» в меньшую сторону.

Тенденцию усиливает также перспектива появления челябинской агломерации. Тем более, что минрегион уже дал добро на реализацию проекта «Большой Челябинск».

В рамках агломерации создается общее правовое, транспортное, экономическое и социальное поле, что принесет очевидные преференции всем: и промышленности, и бизнесу, и людям. Ведь многие барьеры будут сняты, — прокомментировал идею глава Челябинска Станислав Мошаров

Под слияние без поглощения попадет территория площадью почти 7 тысяч квадратных километров с населением в 1,5 миллиона человек. Соглашение о межмуниципальном сотрудничестве подписано между Челябинском, Копейском, Сосновским, Красноармейским, Коркинским, Аргаяшским, Еткульским и Еманжелинским районами.

Несколькими годами ранее в создании агломерации Челябинска с ближайшими территориями, к примеру, с Копейском, южноуральские чиновники видели больше минусов, чем плюсов. Сегодня такая позиция пересмотрена. В частности, под влиянием показательной картины в отрасли, наиболее быстро и точно реагирующей на все рыночные колебания — жилой застройки. Идти в глубь региона, но не далеко от областного центра застройщики сейчас готовы, и это в определенной мере «держит» стоимость квадратного метра

До конца 2011 года мы провели три аукциона, но желающих в них поучаствовать так и не нашлось, — рассказывает Вячеслав Истомин, глава Копейского городского округа. — Уже в 2012 году подготовили несколько строительных площадок, пообщались с застройщиками — а к тому времени в Копейске местных застройщиков не осталось — поэтому подключили всех серьезных игроков рынка области.

В 2013 году был поставлен рекорд по объему сдачи — построено 167 тысяч квадратных метров. В этом году перед городским округом стоит задача ввести в эксплуатацию 134 тысячи квадратных метров жилья.

Квадратные цены

Если говорить о ценах, то стоимость жилья на вторичном рынке, особенно в районах Копейска, которые местное население называет «поселками», ниже 30 тысяч рублей за «квадрат». Если говорить о ценах застройщика, то она также составляет примерно 30 тысяч, — делится данными Ирина Головина, исполнительный директор ООО «Город» Стоимость жилья в городе-спутнике традиционно меньше, чем в областном центре, примерно на 200--300 тысяч рублей.

В свою очередь, Анна Антонова, руководитель отдела новостроек копейского агентства недвижимости СПС «Вектор», подчеркнула, что на этапе фундамента стоимость квадратного метра жилья в новых домах может составлять до 26 тысяч рублей за метр. Дома, как правило, вводятся в эксплуатацию уже через год после начала строительства

Мы промониторили специализированный сайт объявлений, где в том числе размещаются и девелоперы, и узнали ориентировочные ценники в «Большом Челябинске». Так, полуторка в новостройке в Коркино обойдется в 1 200 000 (32 «квадрата» — сдача дома — 4-й квартал 2014 года). Столько же будет стоить однокомнатная в Аргаяше, но площадь будет побольше, как заявляет застройщик — 40 метров. 37-метровая полуторка в Еманжелинске в прайсе девелопера заявлена по цене 1 550 000 рублей. За «однушку» в Долгодеревенском придется отдать 1 460 000 рублей (41 м²), за аналогичную квартиру в Миасском (Красноармейский район) площадью чуть побольше — 43 м² — просят 1 190 000 рублей, а ценник на полуторку «с нуля» в еткульской новостройке составит 1 400 000 рублей (38 «квадратов»).

Данные, конечно, условные — все зависит от месторасположения, готовности, планировки, качества стройматериалов объекта. И тем не менее, цены ушли недалеко от челябинских. По крайней мере, на новое жилье (1 150 000 — 1 250 000 рублей — к примеру, такие ценники на двухкомнатные хрущевки в Коркино, а в Челябинске, в районе ЧМЗ они стоят в основном уже за 1 700 000 — 1 800 000

Снятые страхи

— В целом, тенденция сегодня действительно такова: южноуральцы стали чаще приобретать жилье за городом, — отмечает Андрей Аликин, управляющий ООО «Инновационные системы в девелопменте». — Мы это видим и по продажам своих малоэтажных объектов. Основные проблемы малоэтажного строительства сошли на нет. К примеру, если раньше люди не торопились покупать жилье в загородных поселках, опасаясь, что там будет отсутствовать социальная инфраструктура, то сейчас застройщики этот риск сняли, сопровождая свои проекты строительством садиков и школ. Второй вопрос, который беспокоил покупателей, — транспортная доступность. На данном этапе транспортное сообщение пригородов с Челябинском также активно развивается. Наконец, в-третьих, жилье в коттеджных поселках попросту стало доступнее. Если раньше коттеджные поселки считались проектами элит-класса (например, Западный, Тарасовка), то теперь в массовом сознании укоренилось, что это вполне может быть и эконом-класс: так, то же Залесье рассчитано на 5 тысяч жителей, тогда как Западный - только на 300. Косвенным фактором, влияющим на выбор загородного жилья, является, конечно, ценовой вопрос. Если в Копейске цены варьируются в районе 30 тысяч за метр, то в западном направлении, ближе к Кременкулю, стоимость жилья уже может достигать и 40--43 тысяч. Но это все равно дешевле, чем в Челябинске (на Северо-Западе цены доходят уже до 50 тысяч рублей).

Эксперт также подчеркнул, что все географически близкие к Челябинску муниципалитеты, которые входят в проект «Большой Челябинск», по сути, являются моногородами. Интерес застройщиков областного центра к этим площадкам теоретически может возникнуть. Но, во-первых, строят там «свои», во-вторых, строят ровно столько, сколько может «впитать» существующий спрос, а в-третьих, рынок здесь очень рисковый. Дело в том, что потребность в жилье, как и его стоимость, напрямую увязаны с успешностью или неуспешностью градообразующих предприятий. Условно, если завод работает — люди готовы вкладываться в жилье и перебираться в город на ПМЖ, если нет — найдут способ обосноваться в Челябинске, где работу найти не проблема. Хорошим примером, подсказал Андрей Аликин, может послужить застройка в районе Михеевского ГОКа. Ценники там буквально догнали челябинские, а может, даже и перегнали. Но как только конъюнктура совсем не будет благоволить ГОКу, стоимость «квадрата» может упасть и до 20 тысяч, и до 15…

К сожалению, это логика развития всех маленьких городов, — резюмирует Андрей Аликин.

Добавим, что сейчас средняя цена жилой недвижимости в Челябинске пошла вверх практически по всем предложениям — и по «вторичке», и по «первичке». Согласно последнему августовскому мониторингу специализированного сайта, «квадрат» в хрущевке сейчас стоит почти 45 тысяч рублей (рост за месяц на 0,6 %), 97-я серия — почти 48 тысяч (0,2 %), индивидуальный проект — практически столько же, но растет динамичнее — плюсом на 1,9 % к началу июля. Немного потеряли в цене лишь квартиры-студии, метр в которых сейчас стоит почти 51 тысяча рублей, и «ленинградские» дома — 47 тысяч.

Комментарии

Загвоздка в планировании

Сергей Давыдов, глава администрации Челябинска (с докладом на сайте Челябинского регионального союза строителей):

Переход от точечной застройки к комплексному освоению больших территорий в пригородной зоне выявил массу проблем, связанных с процедурами градостроительного планирования, планирования развития коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры. Административные границы городов не всегда дают возможность осуществить масштабное жилищное строительство, возник вопрос — что и где строить. Именно поэтому проблема градостроительного планирования, особенно согласования этих планов, стоит очень остро.

Но совместное территориальное планирование еще нигде не осуществлялось. Правомерно спросить почему? Можно предположить, что проблема в самих субъектах планирования, не готовых воспользоваться кооперативными процедурами формированием полноценной системы пригородов.

Документы устарели

Большаков Василий Владимирович,аспирант, преподаватель кафедры архитектуры ЮУрГУ:

В отношении соседних агломераций макрорегиона Урала Челябинская агломерация значительно уступает Екатеринбургской по причине небольшого набора транзитных транспортных направлений, отсутствия административного ресурса, сопоставимого с Екатеринбургом, и монопро-фильности главных промышленных предприятий.

Развитие Челябинской агломерации, согласно принятым документам территориального планирования области, населенных пунктов и муниципальных районов является инертным и пользуется ресурсами, основа которых была заложена в прошлом, и не предлагает объективных предпосылок формирования новых.

Какие загородные проекты реализуются в Челябинской области (по данным минсторя Челябинской области)?

1. Залесье

Планируется ввести 35 жилых объектов малоэтажного строительства (доля жилья экономического класса составляет 75 % от 91 426 кв. м общего ввода) с объектами социальной инфраструктуры, в том числе двумя детскими садами (на 300 мест). В результате реализации указанного проекта будет обеспечено жильем более 4 900 человек или 1 600 семей. Кроме того, застройщиком рассматривается вопрос проектирования и строительства аналогичного малоэтажного поселка Залесье 2.

2. Женева

Запланирован ввод 221 жилого объекта малоэтажного строительства (доля жилья экономического класса составляет 50 % от 54 714 кв. м общего ввода) с объектами социальной инфраструктуры, в том числе одним детским садом. В результате реализации указанного проекта будут обеспечены жильем более 1 800 человек, или 600 семей.

3. Просторы

Планируется ввод более 300 жилых объектов малоэтажного строительства (доля жилья экономического класса составляет 75 % от 924 146 кв. м общего ввода жилых помещений) с объектами социальной инфраструктуры, в том числе 15 детскими садами (на 2 010 мест) и 3 школами (на 1 296 мест). В результате реализации указанного проекта будут обеспечены жильем более 23 900 человек, или 8 000 семей.

4. Парус

Предполагается ввод более 300 жилых объектов малоэтажного строительства (общий ввод составит около 370 тыс. кв. м) с объектами социальной инфраструктуры, в том числе 3 детскими садами (на 870 мест) и одной школой (на 900 мест). В результате реализации указанного проекта будут обеспечены жильем более 10 000 человек, или 3 000 семей. В 2015 году застройщик планирует осуществить ввод в эксплуатацию объектов первой очереди малоэтажных жилых домов, общей площадью около 50 тыс. кв. м.

 
Копылова Эльвира Евгеньевна

Оригинал материала: www.up74.ru

Поделиться ноостью:
© «Группа компаний «Эфекс» 2001 — 2017. Все права защищены.