Участник Сколково

Дарвинизм на стройплощадке. Естественный отбор застройщиков в Челябинской области подстегнут банкиры и страховщики?

Дата публикации: 06.11.2014
11 марта 2014

Южноуральская панорама


В регионе ходят слухи о замораживании жилищных строек. В профильном министерстве с этими данными не согласны, хотя и признают, что проблемы у отрасли будут. Однако это никак не связано с экономической или политической ситуацией на Южном Урале. Гораздо больше «сюрпризов» может преподнести строителям новый закон, который уже заработал с этого года.

Что раньше помогало — тянет вниз

— Мы живем в едином экономическом пространстве, и в одном отдельно взятом регионе не может происходить какая то особая ситуация, — открыл круглый стол в пресс-центре «Южноуральская панорама», посвященный проблеме, Сергей Сихарулидзе, замглавы регионального минстроя.

Он подчеркнул, что никаких серьезных изменений в отрасли сейчас нет. Все компании строят жилье, согласно актуальной разрешительной документации, да и 2013 год для строительства «прошел неплохо». Объем введенного в эксплуатацию жилья на Южном Урале подрос на 6 % в сравнении с позапрошлым годом и составил 1 миллион 781 тысячу квадратных метров. В планах на текущие 12 месяцев построить еще больше — 1 миллион 900 «квадратов».

Подушка безопасности у региона есть, и никто эти объекты останавливать не будет, — убеждает Сергей Сихарулидзе. — Стройка — это не какой то конечный результат, а постоянный процесс. И очень недешевый. Замораживание ее хотя бы на месяц убийственно для компаний. На этапе проектирования — потери терпимы, но когда ты уже на стройплощадке — это все равно, что «топить печку купюрами». И без того с момента опубликования строительной декларации до сдачи объекта в эксплуатацию проходит больше года.

В этом году желание застройщиков не снижать темп показали и земельные аукционы — на сегодняшний день выданные разрешения позволят возвести в регионе уже 1 миллион 200 тысяч метров, в Челябинске — 900 тысяч, и открытые торги еще не закончились. Хватит ли возможностей для таких планов — пока вопрос, но начатые стройки будут доведены до финала в любом случае, заверяют власти

По этому экономическому показателю (объемам) мы прогнозируем в 2014 году рост, — добавил Сергей Сихарулидзе.

Напрашивался посыл, что проблемы будут в рентабельности стройиндустрии, но это станет понятно чуть позже. Причиной тому, намекнул замминистра, могут послужить благие намерения федеральных властей, которым с 1 января придали законный статус, но не проработали до конца. Речь идет о поправках в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», связанных с появлением новых форм защиты будущих собственников жилья. По закону, теперь обязательства застройщика перед гражданами, вложившими свои деньги на начальном этапе, будут подкреплены тремя видами финансовых гарантий: страхованием договора долевого участия, банковскими гарантиями и гарантиями, которыми будет снабжать приобретателя единый фонд самих застройщиков — его, по задумке, должны будут организовать «в складчину», платя процент с договоров.

Без привлечения этих инструментов регистрационная служба не имеет права запускать «долевки» в работу, а застройщик, соответственно, — привлекать долевые деньги. Вся беда в том, что на оборотные средства, по данным Сергея Сихарулидзе, в регионе строит только одна компания, скромная часть фирм кредитуется, остальные — сдают «квадраты», опираясь на дольщиков. По словам Андрея Аликина, управляющего компании «Инновационные системы в девелопменте», в регионе около 70 % СК возводит дома исключительно на долевые средства, и это нормальная практика.

Четких правил нет, опыта застройщиков нет, а механизм уже запущен… — пожимает плечами Сергей Сихарулидзе. — Спасают переходящие объекты, которые начали строиться в прошлом году, еще в рамках старой редакции закона. Застройщик привлек деньги дольщиков, и сдал первый подъезд, затем снова привлек — сдал второй и так далее. А теперь давайте представим, что все эти договора не будут застрахованы. Штраф — 500 тысяч рублей с одного договора. 100 договоров (чаще всего это равнозначно 100 квартирам) — это уже 500 миллионов. То есть, это фактически работа в убыток.

Через счета

Губернатору проблему озвучили. Решено обратиться и в федеральные органы власти. Также в профильном министерстве наметили плотно поработать со страховыми компаниями и банковским сектором. Пока ни первые, ни вторые особого желания страховать дольщиков не проявили, и до сих пор ни одна «долевка» не зарегистрирована, хотя пошел уже третий месяц как поправки вступили в законную силу. Только два региональных банковских офиса получили лицензию на выдачу гарантий, а у страховщиков вообще отсутствует этот продукт. Но у последних, по версии экспертов, все еще впереди: просто надо взвесить и оценить в деньгах возможные риски при отсутствующей методике.

Ситуация сложная. Но банки еще более не готовы, чем страховые компании, — считает Станислав Рыбалкин, заместитель гендиректора ОАО «ЮУ КЖСИ». — В банковской системе более «занормированные» отношения.

Сергей Сихарулидзе пояснил: как правило, чтобы получить гарантию, нужен залог. В виде него банк потребует имущество компании. Но далеко не всегда встретишь застройщика, который им располагает. В регионе большинство игроков уже давно работают как инжиниринговые компании: имея проект, они нанимают генподрядчика и субподрядчиков и не спеша сдают по 2-4 дома в год и по 5-8 тысяч квадратных метров жилья. Банкам такие схемы не подходят.

Кроме того, если оборот у компании маленький, выведенные из реализации дома фактически остановят дальнейшую застройку: залог можно будет вернуть только через 2 года, а за это время компания может просто выпасть из процесса, не имея возможности опереться на средства от продажи квартир.

Тем не менее, как заверил Юрий Десятков, гендиректор НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири», пока с рынка не собирается уходить ни один застройщик. Хотя в том, что дело идет к укрупнению компаний, эксперты уже почти не сомневаются. По данным Юрия Десяткова, в 2010 году СРО было в самом расцвете — тогда объединение застройщиков включало в себя 970 организаций. Сегодняшние потери с тех пор — 138 компаний. «Малыши» либо не выдерживали напора строительного рынка и растворялись в теневом сегменте, либо объединялись с более сильными игроками. Пример последней схемы — «Трест Магнитострой», который сейчас застраивает не только город металлургов, но и зашел на Средний Урал и успешно сдает проекты в Екатеринбурге.

Подтолкнет к почти очевидному и политика ЦБ. Ведь в банковском секторе, без которого стройиндустрия наращивать капитализацию все равно не сможет, дело тоже идет к сосредоточению ресурсов в руках серьезных игроков. Правда, пока эксперты не дают точного ответа на вопрос — как среагирует рынок после полного запуска механизма страхования «долевок». Ясно только, что ценник на жилые «квадраты» в любом случае подрастет: закон есть закон, а затраты надо окупать. В границах какого коридора произойдет это повышение — пока никто не прогнозирует. Сегодня стоимость квадратного метра эконом-жилья в Челябинке равна в среднем 42 рубля, бизнес-класса — порядка 50 — 60 тысяч.

«Инвестиционные» метры

Очевидно сейчас и то, что спрос на жилые метры в регионе сохранился и растет. Даже традиционно провальные в плане продаж январь и февраль, когда люди на полную катушку встречают Новый год, а экономическая жизнь в стране замирает, в этот раз стали для стройиндустрии настоящим подарком. По данным «ЮУ КЖСИ», с конца января застройщики и девелоперы наблюдали двойной рост продаж. Подстегнула отложенный на время спрос, считают спикеры, политика банковского регулятора. На фоне нестабильной валюты люди стараются вложиться в нефинансовые активы. Как подметил Станислав Рыбалкин, россияне просто стремятся «зафиксировать свободные деньги в понятных инструментах». Андрей Аликин также убежден, что «инвестиционные» квартиры — это сейчас едва ли не единственная альтернатива падающему фондовому рынку. Но тут возникает диссонанс: застройщики ориентированы на количество метров, чтобы удовлетворить родившийся спрос, а покупатели уже очень пристально присматриваются к уровню предложения.

Люди сейчас хотят приобретать не метры, а социальную среду. Востребованы дома с подземными парковками, огороженными детскими площадками, садиками, школами и магазинами в шаговой доступности, — делится наблюдениями Андрей Аликин.

Самим же застройщикам пока трудно соответствовать запросам рынка: на «социалку» банально не хватает средств. Как, впрочем, нелегко попасть в незанятую и при этом рентабельную нишу. Так, метры сейчас объективно необходимы малым городам области, для которых характерен отложенный спрос. Однако заходить в глубь региона для СК невыгодно. По словам Марка Родикова, заместителя руководителя ООО «УМР 4», во-первых, там не до конца изучен спрос, во-вторых, экономика моногородов более подвержена внешним факторам, а следовательно, застройщик больше рискует, в-третьих, там назрела очевидная проблема с устаревшей инфраструктурой и техприсоединениями к сетям — местные администрации не рвутся помочь строителям в этом вопросе. Помимо этого, цена метра в малых городах объективно ниже, а стоимость сырья — та же. Плюс доставка.

Сейчас необходимо предоставить застройщикам простые и понятные правила игры, — убежден Станислав Рыбалкин. — Мы, например, сейчас пытаемся зайти в Миасс и Златоуст. Также хотелось бы увидеть решения по сетям. Наконец, подспорьем застройщикам могло бы стать участие местных предприятий в субсидировании части стоимости жилья для своих работников.

К практике ведомственных квартир, преломленной сегодня в строительстве арендного жилья, предложил обратиться и Сергей Сихарулидзе. По его мнению, это положительно скажется не только на уровне рентабельности бизнеса, «кормящего» более 20 смежных отраслей, но и на ситуации на рынке труда. Будет заинтересованность предприятий — будут и проекты.

Субсидируя арендную плату для своих работников, предприятия смогут способствовать трудовой миграции. Человек будет мобилен и не привязан к жилью, что интересно малым городам, — считает замглавы регионального минстроя. — Но надо подготавливать участки инфраструктурно, чтобы стимулировать застройщика заходить в «чистое поле». Кроме того, арендное жилье — это элемент разогревания рынка продаж.

Словом, варианты рыночных ниш у застройщиков сегодня есть. Остается только понять, на что строить.

Общие сведения

В 2013 году в городе Челябинске введено в эксплуатацию 902 813 кв. м жилья, в том числе 758 344 кв. м — жилье в многоквартирных жилых домах. Доля индивидуального малоэтажного строительства в Челябинске объективно составляет 16 %. По Челябинской области этот показатель примерно в 2 раза выше. Для сведения: ввод жилья по области в 2013 г. превысил 1 млн 781 тыс. кв. м. По России в 2013 г. лидирует Московская область — 6,9 млн кв. м. В целом по России введено 69,4 млн кв. м жилья. Прирост к 2012 г. — 5,5 %. В Челябинской области годовой прирост — 6,3 %. Для понимания сравнительной ситуации по России: свыше 27 % российского ввода жилья в 2013 г. сформировали 5 регионов: Московская область, Краснодарский край, Москва, Тюменская область и Санкт-Петербург. В общем объеме эти регионы ввели в 2013 г. 19,2 млн кв. м жилья.

Ситуация в Челябинске

В 2013 г. Челябинск обогнал Екатеринбург как по вводу жилья на душу населения, так и в физических объемах (в Екатеринбурге введено всего 870 тыс. кв. м). Таким образом, Челябинск вышел на первое место в России среди городов-миллионников, если не брать в расчет мегаполисы Москва и Санкт-Петербург. Почти 21 % годового ввода в Челябинске обеспечила компания «Гринфлайт» (189 тыс. кв. м жилья). Следующие за ней 3 компании достаточно равномерно распределили между собой строительную нагрузку (примерно по 6,4 % годового объема): — ОАО СК «Челябинскгражданстрой» — 59,7 тыс. кв. м; — ООО «Легион-С» — 59,4 тыс. кв. м; — ООО «Центр управление проектами» — 57,2 тыс. кв. м. Таким образом, нет никакой «монополизации» рынка какими либо застройщиками. Даже в антимонопольном законодательстве «планка монополии» начинается с 25 % контролируемого выпуска монопродукции. В строительстве жилья таких жестких ограничений вообще не существуют. Более того, к примеру, в Санкт-Петербурге крупнейшим застройщиком является сам город в лице Комитета по строительству (1 млн кв. м жилья в год, свыше 35 % общегородского ввода жилья). В Челябинске же государственный застройщик ОАО КЖСИ (100 % акций в собственности области) обеспечил в 2013 г. всего 3,3 % годового ввода, пропустив вперед себя, помимо указанных выше компаний, частные компании «Новые горизонты» и «Альтернатива» (7,2 % годового ввода жилья).

Планы на 2014 год

В целом в г. Челябинске в 2013 г. строительную деятельность осуществляли 46 застройщиков. К новым компаниям-застройщикам, которые будут строить жилье в Челябинске в 2014 г., относятся 8 компаний: ООО «ТехноКом-Плюс», ООО «СтройРесурс», ООО «Альтаир», ООО «Агентство недвижимости КПД», ЗАО «ИНСИСТРОЙ», ООО «ТК «Терминал», ООО «Строитель», ООО Компания «ПРОМ-КАПИТАЛЪ». На их долю оценочно в 2014 г. придется 50,6 тыс. кв. м жилья. Плановые цифры по жилью в Челябинске на 2013 г. — 943 тыс. кв. м. ООО «Гринфлайт» планирует построить 285,4 тыс. кв. м, или 30 % общегородской застройки. Три других крупных застройщика («Челябинскгражданстрой», ООО «Легион-С» — 59,4 тыс. кв. м; ООО «Центр управление проектами») увеличат совокупную долю в застройке до 21 %. В январе 2013 г. спрос на жилье в Челябинске увеличился по сравнению с январем 2013 г. более чем в 1,5 раза; февраль также сохраняет позитивные тенденции. По оценке самих застройщиков, спрос на жилье будет стабильным, т. к. в обществе существуют определенные инфляционные ожидания, и вложения в жилье остаются на 1-м месте в числе т. н. «гражданских инвестиций».

Оригинал материала: www.up74.ru
Копылова Эльвира Евгеньевна

Поделиться ноостью:
© «Группа компаний «Эфекс» 2001 — 2017. Все права защищены.